電梯運(yùn)行的安全性、性和舒適性有賴于電梯管理及物業(yè)管理的參與，探討電梯管理與物業(yè)管理之間的關(guān)系，將有助于提高電梯行業(yè)、物業(yè)管理行業(yè)對乘客、業(yè)主的服務(wù)，本人借此拋磚引玉。 1、目前物業(yè)管理公司與電梯保養(yǎng)公司之間的關(guān)系 目前物業(yè)管理公司在電梯管理、維保工作中有著幾種不同的操作形式：(1) 電梯管理維保工作全部委托電梯保養(yǎng)公司去操作，且簽訂的電梯保養(yǎng)合同形式是全面保養(yǎng)合同即大包。(2) 電梯的管理工作由物業(yè)管理公司管理，電梯維保工作則委托電梯保養(yǎng)公司，一般簽訂的電梯保養(yǎng)合同有全面保養(yǎng)合同，有標(biāo)準(zhǔn)保養(yǎng)合同(清包)。(3) 電梯的管理、維保都由物業(yè)管理公司自己負(fù)責(zé)，委派專人專職管理，專職上崗維修工負(fù)責(zé)維保，有些物業(yè)管理公司與電梯維保公司簽訂技術(shù)支持、配件銷售合同。以上幾種形式各有利弊，但投入到電梯管理、維保上的費(fèi)用則高低相差極大，高則每月約10000元/臺，低則每月約1000元/臺。對電梯的管理、維保、使用效果也大不一樣，業(yè)主的投訴，電梯的故障率更是不一樣。 2、物業(yè)管理公司、電梯保養(yǎng)公司與乘客、業(yè)主之間存在的矛盾 一般來講物業(yè)管理公司只是在電梯出故障時與電梯保養(yǎng)公司聯(lián)系進(jìn)行修理。電梯的故障原因由電梯維保人員進(jìn)行判斷、處理。這其中較大的問題就是從電梯出故障到修理完畢恢復(fù)使用的時間長(通常需1～2h到場進(jìn)行修理)，不符合目前物業(yè)管理公司對業(yè)主的承諾(通常承諾10～15min到現(xiàn)場)。而且當(dāng)電梯運(yùn)行上出現(xiàn)問題時，業(yè)主投訴是沖著物業(yè)管理公司的，電梯維保公司得到的訊息、投訴是間接的。這樣電梯保養(yǎng)公司就無法得到很完整的電梯運(yùn)行情況(少數(shù)大公司電梯運(yùn)行監(jiān)控聯(lián)網(wǎng)除外)，故業(yè)主投訴得到的答復(fù)是物業(yè)管理人員從電梯維保人員聽來的答復(fù)，一般業(yè)主總會感到不是十分滿意。所以物業(yè)管理人員碰到業(yè)主投訴電梯問題會向業(yè)主推諉，不是物業(yè)管理的問題，而是電梯保養(yǎng)公司的責(zé)任，但業(yè)主的管理費(fèi)是繳給物業(yè)管理公司的，而不是直接繳給電梯維保公司的，理所當(dāng)然要投訴物業(yè)管理公司。就目前來講此類矛盾相當(dāng)突出，對物業(yè)管理公司在大樓管理上是一個難題。這里還有請電梯維保公司的電梯保養(yǎng)費(fèi)用與物業(yè)管理費(fèi)的平衡問題。物業(yè)管理公司要生存，要參與市場的競爭，首先要得到大樓的業(yè)委會認(rèn)可、續(xù)聘，如電梯管理更不上，電梯使用故障率高，物業(yè)管理公司與業(yè)主、業(yè)委會有矛盾，產(chǎn)生分歧，自己的生存都有問題，更談不上參與市場競爭了。 在電梯管理、維保工作中我們嚴(yán)格遵守在電梯方面的政策和要求，執(zhí)行電梯維保公司對電梯運(yùn)行的技術(shù)要求，符合物業(yè)管理上的嚴(yán)格要求。投訴率、故障率都比電梯維保單位低，電梯故障修復(fù)及時，重復(fù)故障低。作為電梯管理人員在物業(yè)管理中首先要有的技術(shù)理論，更要有精業(yè)的動手能力，一方面要學(xué)習(xí)物業(yè)管理、學(xué)習(xí)管理理論、學(xué)習(xí)技術(shù)，更要培訓(xùn)維保人員的技術(shù)，提高電梯管理與物業(yè)管理的水平。